Os impactos da pandemia do COVID-19 afetam diretamente os condomínios edilícios e associações, razão pela qual a adoção de medidas limitadoras de direitos normalmente exercidos pelos moradores se faz necessária, ao passo que as determinações da administração são decisivas nesse momento.
Entretanto, pelo seu caráter limitador e excepcional, é essencial atentar-se para o embasamento jurídico na tomada de decisões, para evitar ilegalidades e futuras demandas judiciais. É possível, então, identificar algumas medidas e alternativas que possam ser úteis para minimizar os efeitos da crise e possibilitar que o condomínio seja um ambiente seguro, quais sejam:
- Proibição e limitação do uso áreas de lazer, salões de festas, jogos, brinquedotecas, e quadras, e afins;
- Redefinição da escala de funcionários, adequações de contratos e liberação de trabalhadores pertencentes ao grupo de risco;
- Intensificação da destinação de despesas para serviços de limpeza e higienização das áreas comuns;
- Adiamento de aquisições e contratações de bens e serviços não essenciais ou urgentes, acompanhada de renegociação de contratos já firmados.
Evidente que a definição de cada mudança possui seus desafios e merecem o devido aprofundamento no momento da tomada de decisão, mas o fato é que a administração necessita de respaldo jurídico para determiná-las.
Assim, dentre as medidas acima citadas, pode-se afirmar que as decisões que geram mais polêmicas e resistências dos condôminos, mas que são primordiais para o enfrentamento da crise nos condomínios, são aquelas proibitivas limitadoras da utilização de áreas comuns.
A dificuldade reside no fato de que em situações normais, tais matérias exigiriam as formalidades devidas, como a aprovação em assembleia, somada a uma lacuna presente na legislação em Direito Condominial, nem sempre preenchidas pelas convenções ou regimentos.
A realização de assembleias presenciais não se mostra adequada no momento, ao passo que as tão eficientes deliberações realizadas em meios digitais ainda não fazem parte da realidade da maioria dos condomínios brasileiros, e encontram uma série de dificuldades operacionais em algumas regiões.
Solução interessante pode trazer o Projeto de Lei n° 1.179/2020, aprovado pelo Senado Federal no último dia 03/04/2020, atualmente em tramitação na Câmara dos Deputados, que traz, em seu artigo 15:
Art. 15. Em caráter emergencial, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:
I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação do Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;
II – restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.
Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias.
Muito embora sejam necessários aperfeiçoamentos na redação da norma, a nova lei representaria um importante mecanismo para a adoção de medidas emergenciais. Entretanto, o projeto ainda está em tramitação, e até que seja convertido em lei e entre em vigor, as administrações dos condomínios precisarão tomar decisões de maneira imediata, que estão amparadas pelas atribuições dos síndicos conferidas pelo Código Civil (art. 1.348).
Ainda assim, é recomendável que todas as decisões proibitivas e limitadoras da utilização das áreas comuns sejam sempre submetidas à análise dos condôminos, utilizando-se dos mecanismos de comunicação em massa, como aplicativos de mensagens, aplicativos das administradoras, e e-mails, ainda que não tais deliberações não se configurem como assembleias.
As adequações que geram impactos trabalhistas encontram fundamento no “Programa Emergencial de Manutenção do Emprego e da Renda”, instituído pela Medida Provisória n° 936, de 01 de abril de 2020, melhor detalhada em publicação anterior pelo Brissac & Fonteles Advocacia.
Já a abstenção de gastos não essenciais, com a renegociação de contratos já firmados com fornecedores e prestadores de serviços, e o aumento da destinação das despesas para serviços de higiene e limpeza são atos de gestão, visando a conservação e guarda das partes comuns, o zelo pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, conforme estabelece o artigo 1.348, inciso V, do Código Civil, enquanto competências do síndico.
Importante destacar que é dever do síndico zelar pela segurança e integridade física dos funcionários e moradores, podendo ser responsabilizado por quaisquer danos causados por eventuais negligências. Assim, qualquer decisão da administração que comprovadamente se caracterize como preventiva da saúde dos condôminos em um momento de calamidade pública, ainda que descumprindo mera formalidade, possui fundamentos doutrinários e jurisprudenciais para serem adotadas.
Portanto, juntamente com as soluções que a nova lei poderá trazer, é primordial a compreensão por parte dos condôminos de que este é um momento em que a saúde pública deve estar em primeiro lugar na tomada de decisões dos administradores.
Por esse motivo, investir em comunicados e campanhas educativas, com o auxílio das respectivas assessorias jurídicas e empresas administradoras é um caminho eficiente no enfrentamento da atual crise sanitária por parte dos condomínios.
O Brissac & Fonteles Advocacia continua à disposição de seus clientes e da sociedade civil, atuando forma mais responsável e profissional possível no aconselhamento acerca do enfrentamento do atual quadro.
JOSÉ DE RIBAMAR BARROS FRAZÃO JUNIOR
Advogado Associado
